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新房市场持续火热，房价一再推高，不少有自住需求的购房者，不得不把目光转向二手房市场，希望能寻找到低于新房市场价格的房源。
那么，柳州当下的二手房市场供需情况怎么样？调控政策和银行信贷方面如何？
有充足房源供应不，哪些房源成交快？买二手房又需注意哪些坑……
市场
城中区热，三房受购房者喜爱
记者走访发现，购房者对于新鲜的二手房需求更大，房源普遍为证刚满两年、电梯房、小区新。海逸房产河西分店相关负责人表示，这类房源如果学区优、地段佳、定价合理，基本一周内成功交易，因此长期剩下的，还是一些高房龄、疏于管理的步梯房。
与新房市场一致，柳州二手房市场也存在区域需求分化的情况。
居柳州组织的问卷调查显示，购房者对于城中区二手房需求最高，其次是柳南区和鱼峰区，这与前两年柳南区、鱼峰区占据需求前两位，城中区排第四位的情况不同。
同时，购买二手房人群普遍追求三房房源，他们乐意以旧换新、以小换大、三世同堂。“新房单价太高，以我们现在的实力，最多能支付小两房的新房首付。”购房者何女士坦言。
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政策
房贷收紧延伸，额度少得可怜
近日，记者对柳州市多家二手中介公司进行了走访。不少二手房中介人员表示，不同于一手房目前的严格限制，在柳州二手房交易上，政策较从前尚无过多变化。不过，随着银行额度的收紧，不仅新房购买成本激增，二手房贷款同样也进入了步履维艰的境地。
记者从二手房交易机构以及部分银行获悉，目前柳州二手房房贷利率政策依旧与一手房房贷利率政策一致。但银行会针对不同房屋情况，以及贷款人的背景状况，对贷款人的贷款利率进行不同程度的上浮。不仅如此，在贷款审批上，银行愈发严格。
此外，在审核上，银行审核条件也逐渐严格，例如，会考虑房源楼层、质量、房龄等因素来调增利率或者直接拒贷。
二手房贷款收紧。
首付方面，虽然银行对一二手房首付和利率基本一致，但因为二手房存在折旧问题，往往银行层面给出的贷款额度相对较低。
从银行方面了解到，在首付问题上，二手房与新房的计算方式略有不同，即按银行贷款时的评估价支付首付款和签发贷款金额，一般来说购房者实际需要准备的首付数额会增大。
例如，房源成交价为100万元，而银行估值只有80万元，按首套房首付20%计算，银行只提供80-80×20%=64万元贷款，即购房者实际要支付100-64=36万元首付款，而并非100万元的两成首付20万元。36万元首付款实际已经超过三成首付比例。
调查
两房三房吃香，刚需价更受宠
日前，居柳州通过对362个受访者进行问卷调查。调查显示，50%的购房者愿意购买二手房，二手房购房需求占据了半壁江山。
从意向户型和面积来看，仅有3%的受访者选择购买60平方米以下的一房一厅和150平方米以上的户型，38%的受访者愿意购买60~90平方米的两房两厅，44%的受访者愿意购买90~120平方米三房两厅户型，12%的受访者则属意120~150平方米四房两厅。
记者走访发现，目前成交主力户型为70~120平方米的两房和三房，成交主力军首次买房刚需群体。部分改需人群选择了以城中区为主的120平方米以上的改需户型。
价格方面，有26%的受访者仅能接受4000~6000元/平方米的房价，有49%受访者能接受6001~8000元/平方米的房价，没有受访者能接受1.4万元/平方米。
“目前有很多刚需购房者既不满足限价房的要求，又承担不起新房价格，从而改选了二手房。”广西科技大学财经学院副院长陈有禄表示。
在二手房房龄、房屋质量问题、产权归属问题等硬性指标上，29%受访者认为产权归属问题很重要，绝对不会购买产权有问题的二手房。
此外，对于二手房的贷款、房龄及配套等硬性指标，受访者们依然较为重视。
若房龄超过20年，银行很可能直接拒贷；若房龄在10年以内，比如次新房，满两年唯一的二手房，则很容易获批较长的贷款年限，通常都能达到20年以上。
调查问卷显示，户型、学区、周边环境、地理位置、价格是他们最关注的因素。他们认为，小区周围环境能够直接影响居住心情，学区优质与否，关系孩子未来的上学问题。同时，受关注的还有小区的物业服务、车位配比和园林绿化。
“我是二次置业，想在配套优质的城中区选择一套房，所以我比较注重物业服务、车位配比、小区绿化等硬件配备，这些都会影响我未来的居住质量。”受访者唐女士坦言。
方法
二手房套路多，这些较常见
二手房交易常常会引起买卖双方，以及中介的唇枪舌战。买房前通过专业房地产媒体了解二手房交易事项十分有必要，不管是自行成交还是通过中介成交，查询清楚房屋产权是第一步，也是最重要的一步。以下列举两个常见交易案例，避免掉坑。
购买二手房，选择正规中介公司很重要。
卖家户口未迁出，学区房凉凉
“好不容易买了名校学区房，但还是进不了名校。”原来，赵女士的女儿今年升入初中，去年她购置了一套城中区的二手房，希望女儿能入读十二中。“我们都是外地户口，想着报名前把户口迁过来就行，这倒好，马上报名了户口还是不能转。”前段时间赵女士告诉记者，卖方一直不肯将户口迁出，当时签合同时写明4月要将户口迁出，若不迁出将支付给买方一定违约金。
最后，在中介等各方协调下，卖方于今年5月底赔偿了违约金，但是户口问题却不了了之。
专家建议：目前没有相应法律条文细则规定卖房者必须将户口迁出，所以在二手房买卖合同订立之初，双方应将户口问题协商好，约定待户口迁出后，再付一部分尾款，以及约定相应的违约责任。
隐瞒抵押贷款，房产无法过户
今年年初，曾女士在城中区看中了一套180万元的房产，通过某大型中介公司签订了一份居间协议，并支付了50万元定金。但在正式签订购房合同前，中介公司竟然告诉曾女士，房屋有120万元的抵押贷款，根本过不了户。
更离谱的是，这笔抵押贷款是中介公司以工作人员名义借给卖家、以供其购买其他房产，出售原有房产。
也就是说，在曾女士不知情的前提下，中介公司实现了“一房两吃、套牢上下家”，曾女士支付的50万元迟迟没有消息，中介公司还将房源再度挂到网络上售卖。
专家建议：产权核查是购买二手房的关键步骤，很多买家交给中介来办。但是，一旦房子存在抵押、查封、诉讼等限制情况，中介又没有及时告知，买家可能付了首付却过不了户。
购房者需在购买前与卖家、中介公司一同前往房产部门，查询房屋是否存在上述情况，并将存在此类情况的处理方法写进合同中，以维护自身权益。
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3、法律顾问：广西思贝律师事务所阮子文律师。
图文|居柳州新闻中心
编辑|奇异果
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